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第605条の2(不動産の賃貸人たる地位の移転)


【改正法】(新設)
(不動産の賃貸人たる地位の移転)
第605条の2 前条、借地借家法(平成3年法律第90号)第10条又は第31条その他の法令の規定による賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する。

2 前項の規定にかかわらず、不動産の譲渡人及び譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及びその不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は、譲受人に移転しない。この場合において、譲渡人と譲受人又はその承継人との間の賃貸借が終了したときは、譲渡人に留保されていた賃貸人たる地位は、譲受人又はその承継人に移転する。

3 第1項又は前項後段の規定による賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができない。

4 第1項又は第2項後段の規定により賃貸人たる地位が譲受人又はその承継人に移転したときは、第608条の規定による費用の償還に係る債務及び第622条の2第1項の規定による同項に規定する敷金の返還に係る債務は、譲受人又はその承継人が承継する。
【旧法】
なし

※上記赤字の部分が改正部分です。

【解説】

1.総論

本条は新設の規定で、「不動産の賃貸人たる地位の移転」の規定ですが、従来の判例理論を明文化したものです。

したがって、このホームページでもその内容は過去に説明しているので、詳細はそちらをご覧下さい。↓

賃貸人の地位の移転等

それでは、改正法の規定にしたがって、新設の条文を見ていきます。

2.賃貸人の地位の移転(第1項)

賃貸人Aが賃借人Bに対して不動産を賃貸していましたが、その不動産をAは譲受人Cに対して譲渡したとします。

Bが賃借権の対抗力(登記又は借地借家法等で認められた対抗要件)を備えていれば、不動産の賃貸人たる地位は、Cに移転します(第1項)。

3.旧所有者への賃貸人の地位の留保(第2項)

ただ例外として、AからCへの譲渡がなされても、AとCが賃貸人たる地位を譲渡人Aに留保する旨及びその不動産をCがAに賃貸する旨の合意をすれば、賃貸人たる地位はCに移転しません。つまり、AからCへの不動産の譲渡とともに、CからAへの賃貸をするということですから、AB間のもとの賃貸借は、「転貸」ということになります。したがって、AはBに対しては転貸借の「貸主」の地位を留保することになります(第2項前段)。

どういう場合にこういう処理が必要になるかというと、不動産にすでに多数の入居者がいるというような賃貸マンションなどで、Cが投資法人として、当該不動産を取得したような場合です。Cとしては、あくまで不動産の収益を目的としているので、自身が賃貸管理をしたいわけではないので、従来どおりBに賃貸管理を任せるというやり方をします。

この改正法の規定がなければ、このような場合でも、賃貸人の地位がCに移転してしまうため、Cは多数の賃借人との合意が必要となり、非常に煩雑です。ただ、このような場合には賃借人の同意は不要だとすることもできますが、C→A→Bという転貸借において、原賃貸借であるCA間の賃貸借契約が終了した場合には、転貸借契約も終了し、入居者Bは賃借権をCに対抗できなくなるという不都合が生じてしまいます。

そこで、第2項後段でAとC(又はその承継人)の賃貸借契約が終了したときは、Aに留保されていた賃貸人たる地位は、C(又はその承継人)に移転するとして、Bの賃借人としての立場を守っています。

以上より、この第2項については、従来の判例を明文化したとはいえないと思われます。

4.賃貸人の地位の主張(第3項)

第1項及び第2項後段で、Cに賃貸人の地位が移転する場合に、Cが賃貸人の地位をBに対抗するには、Cが所有権の登記をする必要があります(第3項)。これは従来の判例理論です。

これは、Aが、CとDに不動産を二重譲渡したような場合に、たとえば、BがCに賃料を支払ったが、Dが所有権移転登記をして、Dが所有者に確定したような場合に、Bに二重払いの危険が生じるのを防ぐためです。

もしCが登記を備えていなかった場合は、Bは引き続きAに対して賃料を支払うことができ、又は賃料を供託することもできる。

5.費用償還請求権及び敷金返還請求権(第4項)

この第4項も判例を明文化したものです。AからCに賃貸人の地位が移転した場合に、BがAに対して有していた費用償還請求権や敷金返還請求権はどうなるのか?という点について、C(又はその承継人)が承継する旨を規定しています。