下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 平成７年 問41
【問 41】 次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
１ 宅地建物取引業者は、宅地の売買契約において、当該宅地の上に存する登記された抵当権が宅地の引渡し時までに抹消される予定である場合には、宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に際し当該抵当権の説明を省略することができる。
２ 宅地建物取引業者が15戸の一団の建物の分譲をするに当たって、当該建物の一棟に専任の宅地建物取引士を置いた案内所を設置した場合、その案内所でなされた買受けの申込みについては、宅地建物取引業法第37条の２の規定により撤回されることがある。
３ 宅地建物取引業者は、建物の建築工事着手前において、建築基準法第６条第１項の確認を受けていない場合であっても、当該確認を受けることを停止条件とする特約付きで建物の売買契約を締結することができる。
４ 法人である宅地建物取引業者の代表者が宅地又は建物の売買に関し誇大広告を行った場合、実際にその広告により被害を受けた人がいないときであっても、その代表者だけでなく、当該法人が罰金の刑に処せられることがある。
【解答及び解説】
【問 41】 正解 ４
１ 誤り。宅地建物取引業者は、当該宅地又は建物の上に存する登記された権利の種類及び内容を重要事項として説明しなければならない。したがって、現に登記された抵当権があるならば、たとえ抹消予定であっても説明しなければならない。
＊宅地建物取引業法35条１項１号
２ 誤り。宅地建物取引業者は、自ら売主として建物を分譲する場合でも、「当該宅地建物取引業者が一団の宅地建物の分譲を案内所（土地に定着する建物内に設けられるものに限る。）を設置して行う場合にあっては、その案内所」で買受けの申込みを受けた場合には、買主からクーリングオフされることはない。本肢の案内所は、分譲する建物の一棟に設けられており、土地に定着する案内所といえ、クーリングオフされることはない。
＊宅地建物取引業法施行規則16条の５第１号ロ
３ 誤り。宅地建物取引業者は、建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認があった後でなければ、売買契約を締結してはならない。
＊宅地建物取引業法36条
４ 正しい。著しく事実に相違する表示等をすれば、誇大広告の禁止に触れるのであり、その広告により被害を受けた者がいるかどうかは問われない。また、誇大広告の禁止の規定に違反すれば、６月以下の懲役若しくは30万円以下の罰金に問われるが、法人の代表者が罰則を受けるときは、その代表者を罰するほか、その法人に対しても罰金刑が科される（両罰規定）。
＊宅地建物取引業法32条、84条
【解法のポイント】肢３についてですが、解説に書いてある通り、未完成物件については、建築確認等の処分があった後でなければ売買契約は締結できません（契約締結時期の制限）。これと、「自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限」との関係についてですが、「契約締結時期の制限」は貸借を除くすべての取引態様について適用されますので、業者が自ら売主の場合でも適用されます。したがって、業者が自ら売主のときは、建築確認等の処分がない限り、売買契約は締結できません。しかし、一方「自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限」の規定があり、手付金等の保全措置が講じられていれば売買契約が締結できます。したがって、業者が自ら売主のときは、建築確認があるのを前提として（契約締結時期の制限）、さらに手付金等の保全措置が講じられていれば（自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限）、売買契約を締結できます。要するに、業者が自ら売主として未完成物件の売買契約を締結するには、建築確認と手付金等の保全措置の両方が必要ということです。