下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 平成16年 問10
【問 10】 宅地建物取引業者ではないＡＢ間の売買契約における売主Ａの責任に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
１ Ｂは住宅建設用に土地を購入したが、都市計画法上の制約により当該土地に住宅を建築することができない場合には、そのことを知っていたＢは、売買契約を解除することができる。
２ Ａは、Ｃ所有の土地を自ら取得するとしてＢに売却したが、Ａの責に帰すべき事由によってＣから所有権を取得できず、Ｂに所有権を移転できない場合、他人物売買であることを知っていたＢはＡに対して損害賠償を請求できない。
３ Ｂが購入した土地の一部を第三者Ｄが所有していた場合、Ｂがそのことを知っていたとしても、Ｂが相当の期間を定めて履行の追完の催告をし、その期間内に履行の追完がないときは、ＢはＡに対して代金減額請求をすることができる。
４ Ｂが敷地賃借権付建物をＡから購入したところ、敷地の欠陥により擁壁に亀裂が生じて建物に危険が生じた場合、Ｂは敷地の欠陥を知らなかったとしても、Ａに対し建物売主の目的物の種類又は品質に関する契約不適合責任を追及することはできない。
【解答及び解説】
【問 10】 正解 ２
１ 正しい。引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は契約を解除することができる。この「種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないもの」は、通常は物理的なものを指すが、本肢のような法律上の制限で住宅を建築できないような「法律上の瑕疵」も「種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないもの」に含まれる。また、悪意の買主でも解除することができる。
＊民法564条
２ 誤り。債務の履行が不能であるときは、債権者は、これによって生じた損害の賠償を請求することができる。ただし、その債務の不履行が契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして債務者の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでないが、本肢のＡには帰責事由がある。
＊民法415条１項
３ 正しい。権利の一部が他人に属する場合においてその権利の一部を移転しないときは、買主が相当の期間を定めて履行の追完の催告をし、その期間内に履行の追完がないときは、買主は、その不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができる。この代金減額は、買主の善意・悪意を問わず請求することができる。
＊民法565条
４ 正しい。目的物の種類又は品質に関する契約不適合責任は、売買の目的物に瑕疵があった場合に追及することができるものである。本肢では売買の目的物は建物であり、土地を売買の対象にしているわけではない。したがって、ＢはＡに対して目的物の種類又は品質に関する契約不適合責任を追及することはできない。
＊民法562～564条
【解法のポイント】この問題は、意外に苦戦した人が多いかと推測します。正解肢の肢２なども、「Ａの責に帰すべき事由」という言葉で、ヒントをくれていますが、債務不履行のことが思い浮かべはいいですが、担保責任一辺倒で考えていた人は、間違えたかもしれません。肢４などもクセものです。