宅建 過去問解説 平成16年 問39

【問　39】　宅地建物取引業者Ａが、Ｂ所有の宅地の売却の媒介依頼を受け、Ｂと専任媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　ＡがＢに交付した媒介契約書が国土交通大臣が定めた標準媒介契約約款に基づかない書面である場合、その旨の表示をしなければ、Ａは業務停止処分を受けることがある。

２　媒介契約の有効期間の満了に際し、ＢからＡに更新の申出があった場合、Ａは更新を拒むことはできない。

３　ＡがＢに宅地の価額について意見を述べる際に、Ｂからその根拠を明らかにする旨の請求がなければ、Ａはその根拠を明らかにする必要はない。

４　媒介契約の締結にあたって、業務処理状況を５日に１回報告するという特約は無効である。

【問　39】　正解　１

１　正しい。宅地建物取引業者は、媒介契約を締結したときは、遅滞なく、一定の事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。その記載事項の中に、「当該媒介契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別」というのがある。したがって、標準媒介契約約款に基づかないときは、基づかない旨を記載しなければならない。この規定に違反した場合には、業務停止処分に処せられる。

２　誤り。媒介契約も契約である以上、両当事者の合意により成立する。したがって、宅地建物取引業者であれ、依頼者からの更新の申出を拒むことはできる。条文も「前項の有効期間は、依頼者の申出により、更新することができる。」としている。

３　誤り。「宅地建物取引業者は、価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。」としており、根拠を明らかにすることについて、特に依頼者からの請求を要件とはしていない。

４　誤り。専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、依頼者に対し、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を２週間に１回以上報告しなければならず、この規定に反する特約は、無効とされる。５日に１回という特約は、２週間に１回以上の報告を宅地建物取引業者に課しているものであり、この規定に違反しないので有効である。また、本問の専任媒介契約が専属専任媒介契約であったとしても、１週間に１回以上の報告をすればよく、５日に１回報告するという特約は有効である。