宅建 過去問解説 平成24年 問7

【じっくり解説】

難問ということで、パスしたいというのが人情だと思いますが、実はこの問題は過去に２回出題されています。２度あることは３度あるじゃないですが、２回出題される問題は、３回出題される可能性は非常に高いと思います。したがって、私の考えとしては、勉強しておいた方がいいと思います。内容的には、今から説明しますので、それほど「分からない」というほどではないので、頑張りましょう。

まず、解答は「×」ということになります。

この問題の前提として、抵当権の性質として、物上代位性というのがありますが、抵当目的物について抵当権設定者が賃貸した場合の賃料について、抵当権の効力は物上代位によって賃料に及びます。そして、物上代位によって賃料に抵当権の効力を及ぼすには、抵当権設定者が受領する前に賃料を差し押さえる必要があります。ここまでは、基本で全員絶対に押さえておかなければいけません。

そして、本問の内容についてですが、この賃料に対する物上代位と、抵当権設定者の一般債権者が賃料を差し押さえた場合、どちらが優先するのかという問題です。

これは、早い者勝ちと考えますが、具体的には、
「抵当権者の抵当権設定登記」が先か、一般債権者の差押が先か、と考えるのか
「抵当権者の差押」が先か、一般債権者の差押が先か、と考えるのかです。

差押同士の対決ですから、差押の先後で決めそうな感じがするかもしれませんが、そうではありません。判例は、「抵当権者の抵当権設定登記」と、一般債権者の差押のどちらが先かで決めます。このように考える判例の見解の基礎には、抵当権の設定登記によって抵当権の効力が物上代位の目的債権の上にも及ぶことがすでに公示されている、という考えがあります。一般債権者が不動産を差し押さえるにあたって、すでにその不動産は抵当権で「押えられている」ということが分かるではないか、というんですね。

したがって、結論としては、一般債権者の申立てによる差押命令の第三債務者（賃借人）への送達と「抵当権設定登記」の先後によってその優劣が決せらます。

【じっくり解説】

本問は、Ａ＝抵当権者、そしてＢ所有の抵当目的物について、Ｂ→Ｃ→Ｄと転貸借がなされているという状態です。まず、Ｂ→Ｃの賃料債権については、抵当権者は物上代位することができます。これは基本です。

それでは、Ｃ→Ｄの転貸賃料債権に当然に物上代位することができるのか？というのが本問です。この問題が出題された時点では、初出題だったので、「？」ということで保留という人が多かったと思います。

本問は、結論からいうと抵当権者は、Ｃ→Ｄの転貸賃料債権に当然に物上代位することはできないので、「正しい」ということになります。というのは、ＢのＣに対する賃料債権は抵当権設定者であるＢが取得する金銭債権ですから、抵当権者も物上代位の権利がありますが、ＣのＤに対する転貸賃料債権は、賃借人Ｃが取得する権利を有するものであり、Ｃは抵当権設定者でも何でもないわけですから、Ｃの債権に対して抵当権者が物上代位を及ぼすことは適当ではないからです。