宅建 過去問解説 平成29年 問11

【問　11】　Ａ所有の甲土地につき、平成29年10月１日にＢとの間で賃貸借契約（以下「本件契約」という。）が締結された場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

１　Ａが甲土地につき、本件契約とは別に、平成29年９月１日にＣとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもＣとの契約が優先する。

２　賃借権の存続期間を10年と定めた場合、本件契約が居住の用に供する建物を所有することを目的とするものであるときは存続期間が30年となるのに対し、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは存続期間は10年である。

３　本件契約が建物所有を目的として存続期間60年とし、賃料につき３年ごとに１％ずつ増額する旨を公正証書で定めたものである場合、社会情勢の変化により賃料が不相当となったときであっても、ＡもＢも期間満了まで賃料の増減額請求をすることができない。

４　本件契約が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには、ＡはあらかじめＢに対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

【問　11】　正解　２

１　誤り。Ａは、ＢとＣに対して甲土地を二重に賃貸しているが、ＢとＣのどちらが優先するかは、どちらが先に対抗要件を備えたかで決まり、賃貸借契約の目的で決まるわけではない。

２　正しい。建物所有を目的として土地の賃借権を設定する場合、借地借家法の適用があり、借地権の存続期間は、最低30年とされており、30年未満の期間を定めると存続期間は一律30年とされる。建物所有を目的としない土地の賃借権の場合は、民法の規定が適用され、当事者の約定がそのまま賃借権の存続期間となる。

３　誤り。地代等が、経済事情の変動等により不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。なお、一定の期間地代等を「増額しない」旨の特約は有効であるが、本肢の特約は増額する旨の特約である。

４　誤り。土地の賃借権が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには、公正証書による等書面又は電磁的記録によってしなければならないが、あらかじめ賃借人に対してその旨を記載した書面を交付して説明する必要はない。あらかじめ書面を交付して説明する必要があるのは定期建物賃貸借の場合である。