宅建 過去問解説 平成30年 問38

【問　38】　宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約（所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする｡）を締結した。この場合における宅地建物取引業法第41条又は第41条の２の規定に基づく手付金等の保全措置（以下この問において「保全措置」という｡）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　当該住宅が建築工事の完了後で、売買代金が3,000万円であった場合、売主は、買主から手付金200万円を受領した後、当該住宅を引き渡す前に中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。

２　当該住宅が建築工事の完了前で、売買代金が2,500万円であった場合、売主は、当該住宅を引き渡す前に買主から保全措置を講じないで手付金150万円を受領することができる。

３　当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金を受領する場合、売主は、事前に、国土交通大臣が指定する指定保管機関と手付金等寄託契約を締結し、かつ、当該契約を証する書面を買主に交付した後でなければ、買主からその手付金を受領することができない。

４　当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金等を受領する場合において売主が銀行との間で締結する保証委託契約に基づく保証契約は、建築工事の完了までの間を保証期間とするものでなければならない。

【問　38】　正解　１

１　正しい。宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買に関しては、保全措置を講じた後でなければ、買主から手付金等を受領してはならない。そして、完成物件の場合、宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額が代金の額の10分の１以下であり、かつ、1,000万円以下であるときは、保全措置が不要であるが、この手付金等の額は「既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額」が基準となっており、本肢では中間金300万円を受領する際には、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。

２　誤り。宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買に関しては、保全措置を講じた後でなければ、買主から手付金等を受領してはならない。そして、未完成物件の場合、宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額が代金の額の100分の５以下であり、かつ、1,000万円以下であるときは、保全措置が不要である。本肢では、2,500万円の５％は125万円であり、保全措置を講じた後でなければ、手付金150万円を受領することができない。

３　誤り。未完成物件の場合、保全措置の方法として本肢のような指定保管機関による保管は認められていない。

４　誤り。保全措置の方法の一つである銀行等による保証委託契約は、その内容として保証すべき手付金等の返還債務が、少なくとも宅地建物取引業者が受領した手付金等に係る宅地又は建物の「引渡し」までに生じたものであることが必要である。