下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 令和８年 問8
【問 8】 Ａを売主、Ｂを買主とする甲建物の売買契約（以下この問において「本件売買契約」という。）に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
１ ＢがＡに甲建物の売買代金を支払った後に、Ａの債務の不履行により本件売買契約が解除された場合において、ＡからＢに売買代金を返還するときは、その解除の時から利息を付さなければならない。
２ ＢがＣに対して甲建物を転売した後に、ＡとＢとの間で本件売買契約が契約時点に遡って合意解除された場合、Ｃは、甲建物の所有権登記を備えていなくても当該合意解除がされることにつき善意かつ無過失であれば、Ａに甲建物の所有権を対抗することができる。
３ 本件売買契約において、債務の不履行につき損害賠償の額が予定されていたときは、Ａ及びＢは、相手方に債務の不履行があっても、本件売買契約を解除することはできない。
４ Ａは本件売買契約の解除権を有していたが、これを行使する前に死亡してその相続人であるＤ、Ｅ及びＦが売主としての地位を承継した場合、本件売買契約の解除は、Ｄ、Ｅ及びＦの全員からでなければ、することができない。
【解答及び解説】
【問 8】 正解 4
１ 誤り。契約が解除された場合、受領した金銭を返還するときは、「受領」の時から利息を付さなければならない。「解除」の時からではない。
＊民法545条2項
２ 誤り。当事者の合意解除によって、第三者Ｃの権利を害することはできない反面、通常の解除の場合と同様、第三者Ｃが保護されるためには、合意解除前に権利を取得し「登記」を備える必要がある（最判昭33.6.14）。したがって、登記を備えていないＣは所有権を対抗できない。
＊民法545条1項但書
３ 誤り。損害賠償の額の予定は、履行の請求又は解除権の行使を妨げない。したがって、損害賠償の額の予定があっても、当事者は相手方の債務不履行を理由として契約を「解除」することができる。
＊民法420条2項
４ 正しい。当事者の一方が数人ある場合には、契約の解除は、その全員から又はその全員に対してのみ、することができる。したがって、本件売買契約の解除は、Ｄ、Ｅ及びＦの全員からでなければ、することができない。
＊民法544条1項
【解法のポイント】この問題は、個数問題でも、組合せ問題でもなく、内容的にも基本的なもので、ホッとできたのではないでしょうか。