宅建 過去問解説 令和８年 問11

【問　11】　ＡがＢとの間で、Ａ所有の甲土地につき、期間60年とする賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という｡）を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

１　本件契約において、専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く。）の所有を目的とする旨を定め、かつ、契約の更新がないことを定める場合には、公正証書によって契約しなければならない。

２　本件契約が甲土地を資材置場とすることを目的とし、建物を所有することを目的としない場合には、存続期間を60年と定めても、期間は50年となる。

３　本件契約が建物の所有を目的とし、書面で締結する場合、更新がない旨及び本件契約が期間満了した場合にＢはＡに対して甲土地上の建物の買取りを請求しない旨を定めることはできるが、ＢがＡに対して地代減額を請求しない旨を定めても、地代が不相当となったときは、Ｂは地代減額請求をすることができる。

４　本件契約が建物の所有を目的とする場合、甲土地上にＢが所有する建物について、Ｂと氏を同じくし、かつ、未成年の長男名義で保存登記をしても、甲土地が第三者であるＣに売却された場合には、Ｂは借地権をＣに対抗することができない。

【問　11】　正解　1

１　誤り。公正証書によって契約をしなければならないのは事業用定期借地権であるが、事業用定期借地権は、存続期間を10年以上50年未満としなければならない。存続期間を60年としたければ一般定期借地権とする必要があるが、そうであれば必ずしも公正証書によって契約をする必要はなく、公正証書「等」の書面で契約すればよい。

２　正しい。土地の賃貸借契約が、資材置場とすることを目的とし、建物を所有することを目的としない場合は、借地借家法が適用されず、民法が適用される。そして、民法によれば、賃貸借の存続期間は、50年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は50年とする、とされている。

３　正しい。建物の所有を目的とし、書面で締結すれば一般定期借地権を設定することができる。この場合でも地代等増減請求権の規定は適用され、期間地代等を増額しない旨の特約は有効であるが、減額しない旨の特約は無効であり、地代が不相当となったときは、Ｂは地代減額請求をすることができる。

４　正しい。借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。そして、この建物登記は、借地権者「本人」の名義でなされている必要があり、未成年の長男などの名義で保存登記がされていても、第三者に対して借地権を対抗することができない。