下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 令和８年 問12
【問 12】 居住の用に供する建物の賃貸借契約（定期建物賃貸借契約及び一時使用目的の建物の賃貸借契約を除く。）に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。
１ 「建物の引渡しがあっても、建物の賃貸借の登記がなければ、賃借人はその後その建物について物権を取得した者に賃借権を対抗することができない」旨の特約がある場合、この特約は無効である。
２ 建物の転貸借がされている場合において、「建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、賃貸人は転借人にその旨の通知をしなくてもその終了を転借人に対抗することができる」旨の特約がある場合、この特約は無効である。
３ 借地権の目的である土地の上の建物につき賃貸借がされている場合において、「借地権の存続期間の満了によって建物の賃借人が土地を明け渡すべきときは、建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することをその1年前までに知らなかったとしても建物の賃借人は裁判所に土地の明渡しにつき相当の期限の許与を求めることはできない」旨の特約がある場合、この特約は無効である。
４ 「賃借人が相続人なしに死亡した場合において、死亡の当時婚姻の届出をしていないが、賃借人と事実上夫婦と同様の関係にあった同居者があるときであっても、その同居者は賃借人の権利義務を承継しない」旨の特約がある場合、この特約は無効である。
【解答及び解説】
なお、この問題の玄人っぽいところは、借地借家法の借家関係の規定の中で、賃借人に不利な特約は無効であるという規定は、第37条で規定されていますが、その規定は「第31条（肢1）、第34条（肢2）及び第35条（肢3）の規定に反する特約で建物の賃借人又は転借人に不利なものは、無効とする。」という内容です。このような第37条の規定で賃借人に不利な規定は無効であるという条文を3つ並べた上で、この第37条から漏れている第36条（肢4）を正解肢としているところです。
【問 12】 正解 4
１ 正しい。借地借家法において、建物の引渡しがあれば賃借権を対抗できるとされており、これより賃借人に不利な特約は無効となる。
＊借地借家法31条、37条
２ 正しい。建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、賃貸人は転借人に対してその旨の「通知」をしなければ、その終了を転借人に対抗することができない。これに反する特約で転借人に不利なものは「無効」となるため、本問の特約は無効である。
＊借地借家法34条1項、37条
３ 正しい。借地権の目的である土地の上の建物につき賃貸借がされている場合、借地権の存続期間満了により建物の賃借人が土地を明け渡すべきときは、裁判所は相当の期限の許与をすることができる。これに反する特約で借家人に不利なものは無効である。
＊借地借家法35条、37条
４ 誤り。事実上の婚姻関係にある同居者は、賃借人が相続人なしに死亡した際、賃借人の権利義務を承継する。これに反する特約でも、有効である。
＊借地借家法36条、37条参照
【解法のポイント】この問題は、やけに玄人好みの問題です。しかし、意外に正解率は低くはなかったです。おそらくみなさんは、賃借人に不利な特約は無効。しかし、「造作買取請求権」と「内縁の妻等の賃貸借の承継」については、それを認めない特約も有効であるという点を過去問で勉強していたからでしょう。ところが、この「内縁の妻等の賃貸借の承継」の「特約」の問題は、平成7年に出題された問題で、相当に古い過去問です。このように10年以上前の過去問が正解の鍵を握る問題というのは、意外に多いものです。当学院が10年以上の前の過去問を教材に取り入れている理由がそこにあります。当学院の受講生の正解率が高かったのは、これが原因かもしれません。なお、この問題の玄人っぽいところは、借地借家法の借家関係の規定の中で、賃借人に不利な特約は無効であるという規定は、第37条で規定されていますが、その規定は「第31条（肢1）、第34条（肢2）及び第35条（肢3）の規定に反する特約で建物の賃借人又は転借人に不利なものは、無効とする。」という内容です。このような第37条の規定で賃借人に不利な規定は無効であるという条文を3つ並べた上で、この第37条から漏れている第36条（肢4）を正解肢としているところです。